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原标题:房源造假没戏了,国企为何退出了长租公寓

浏览次数:86 时间:2020-04-01

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。

伴随着调控、去杠杆等政策的出台,中小房企因负债高、融资难、现金流吃紧,生存承压。

中新经纬客户端9月6日电 租房最怕遇到随意涨租、虚假房源、租金贷,为了整治住房租赁市场乱象,多地监管部门集中“亮剑”。据中新经纬客户端不完全统计,近日,南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市纷纷对住房租赁市场进行整治。

卖房保业绩保壳,这是国内很多上市公司的一种策略,地产上市公司也不例外。近期,深圳老牌国企深业集团旗下上市公司深圳控股公告称,拟出售原本用于长租的项目深业中城。2018年底,深圳控股定下了2019年180亿元的销售目标。但截至8月底,深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元,完成进度不及40%。

面对困局,中小房企为了能够“活下去”,不得不另辟蹊径——依靠加快上市进度、出售旗下项目“割肉求生”。如果说,过去中小房企通过超常规发展、弯道超车还存有一丝追赶的机会,那么现在其更多思考的则是如何能够躲过一劫,度过寒冬。

虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点

业内普遍认为,这是深业中城“转租为售”的原因,但笔者以为,根本原因是地方对国企的考核要求变了。大家一直以为,深圳财政“不差钱”,但这是过去的美好时光。深圳要建设先行示范区,广为诟病的教育医疗,未来几年的投入都要翻倍增长。

加快赴港上市步伐

中新经纬客户端梳理发现,目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治,其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。

事实上,诟病深圳公共服务短板,不是一天两天的事了。公道话,近年来深圳在“补短板”上也是蛮拼的。2014-2018年,深圳公共财政支出年平均增长23%,而公共财政收入年均增速为16%。财政收支缺口从2009年的120亿增长到2018年的740亿。今年上半年,深圳一般公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,而一般公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

自2018年四季度开始,中国香港资本市场迎来一批内地房企。10月11日,美的置业和大发地产上市。前者是2017年中国地产39强,2017年销售金额507亿元;后者则是成立于1996年、深耕长三角区域的住宅房地产开发商,2017年营收近46亿元。

在整治房源方面,山西通过部门联合执法,纠正和查处发布虚假房源信息;南京明确,利用2个月左右时间展开住房租赁市场专项整治;杭州则开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,整治虚假房源;合肥针对住房租赁市场中房源信息虚假等乱象,通过上线运行合肥市房产中介行业诚信信息管理系统,针对性治理房产中介乱象。

过去几年,金融业、地产业这两个税收大户很给力,但2018年以来,去杠杆、去泡沫后,深圳财政受到明显冲击。以房地产为例,过去一二手房交易量加起来都超过1000万平米,但2017和2018年只有800万平米。不过,深圳的住房需求很旺盛,说她是国内唯一缺房的城市,估计很多人都赞同。因此,未来地产要给财政做贡献,对接深圳公共服务和实体经济。

资本即机遇。以大发地产为例,上市前的2015年至2017年公司收益分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元;净利润从5341万元增至1.44亿元。但三年间,公司的净现金流从-7.92亿元降至-23.93亿元、净资产负债率从196.5%升至270.8%。2017年纯利率仅为3.2%。

北京对虚假房源更是零容忍,据中新经纬客户端不完全统计,2019年以来,北京住建委已查处房地产中介机构208家。

首先国企地产要带好头。过去,有政府的背书,坐稳深圳这样住房需求不竭的大本营,无论拿地、融资,还是卖房,类似深业这样的国企,都是非常滋润的。现在,财政有困难了,家底厚实,产品有溢价的国企地产当然要顶上去。于是,对深业地产,上面既要考核销售规模,又要考核利润贡献,这是对接公共服务和实体经济的最佳途径了。

经营性现金流不容乐观、负债水平高企对大发地产进一步扩张发展形成桎梏。而随着在港交所上市,公司募集资金8.1亿元,其中约60%用于开发现有物业项目,约30%用于偿还借贷,约10%用作一般营运资金。为公司带来了新的发展机遇。

为解决随意涨租等问题,深圳提出建立住房租赁行业主体备案和租赁合同备案制度;建立住房租赁指导价格发布制度,引导市场合理定价,提高租金透明度。

从地产依赖,到国企依赖,财政战略已经开始。今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接近2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。但这还不够。目前,我国国企分红率太低,2018年只有16%左右,2020年要达到30%。

此后,区域性房企开始发力赴港上市。2018年11月份和12月份,总部位于河南许昌的恒达集团控股和总部位于惠州的万城控股相继登陆中国香港资本市场。

在租金贷整治方面,杭州、南京均进行专项检查工作,严查是否存在租金贷合同套嵌,大力整治强制或诱导使用“租金贷”支付租金乱象。

在国家眼里,类似深圳这样的都市圈核心城市,购房需求是有效需求,楼市还会大发展,“供地-卖房”要高举高打。今年以来,国家强调这些城市要增加供地。上半年,一二线城市供地分别增加20%、9%。作为豪宅项目,深业中城转租为售的消息一发布,大批富豪跑到营销中心,现场如同菜场,可见深圳的购买力之大。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!

资料显示,恒达集团控股是一家立足于河南本土的小型房地产开发企业。2017年收入15.5亿元。截至2018年7月31日,旗下21个房地产开发项目均在河南当地。自2005年首次有意通过借壳登陆A股以来,其四次冲击上市终于如愿。招股书披露,恒达集团2015年-2017年的资产负债率分别92.82%、92.88%和90.24%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,各地在发展住房租赁中,在供应时围绕房源、租金、经营模式出现很多乱象,需要在供给端、分配端积极管控,防范出现侵犯人民群众利益的行为。

租购并举是国家战略,响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做租赁。当企业业绩好、国资委要求不高,这没有问题。当国资委要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,就麻烦了。所以,只能把深业中城这样的豪宅拿出来卖掉。国家号召,各地国企带头做租赁平台,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来几个项目再说。

与恒达集团控股相似,万城控股也是一家“蝇量级选手”,2017年其收入仅9.73亿元,溢利7677.7万元。截至2018年9月30日,万城控股共有17个项目,土地储备89.7万平方米,总建筑面积约210万平方米。虽属“迷你型”房企,但万城控股的资金压力同样不小。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元,资产负债率均超85%。

专家:呼吁加快住房租赁立法工作

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