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原标题:1757平方米户型约600万元,租客不知情则涉嫌违规

浏览次数:86 时间:2019-09-13

华润西山墅

  关于长租公 寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中,备受外界质疑的是,自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书,即长租公 寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑,签下更多的房东,抢得更大的市场份额,随之而来的便是房租的上涨。

  金融是好东西,但也可能是坏东西。当一项民间交易引来金融平台参与,放大了杠杆的同时,也放大了风险。

户型:三居室

  以蛋壳公 寓为例,在其成立的3年中,蛋壳公 寓采用了数种融资方式,今年已经过2轮融资,融资额达1.7亿美元。除此之外,《每日经济新闻》记者注意到,蛋壳公 寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

  近期关于“资本介入长租公 寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公 寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

居室:三居室3室2厅2卫

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

  长租公 寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,是否合法合规?法律界人士告诉《每日经济新闻》记者,资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。

面积:126平米

  成立三年寻求众筹融资十余次

  房租上涨背后的金融杠杆

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  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公 寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公 寓、整租公 寓 等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公 寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

  在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

西山墅坐北朝南,三面环山,东临永定河,和潭柘寺有异曲同工之妙,一年四季气候宜人。作为国街上唯一一个高端别墅项目,西山墅与长安街的直线距离是500米,东侧是石龙北路,向北2公里直达双峪环岛可上阜石路;向南1.5公里直达石门营环岛,可上莲石路。

  《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官方微信公众号了解到,2016年的蛋壳公 寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等,资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成:公 寓装配成本,主要为硬装、家具、家电、软装成本;启动租金,第一次付给房东的3个月启动资金;房东押金,1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。收益方面,按月分红,至于具体的蛋壳资产包的月收益构成,则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公 寓在当时的路演中表示,蛋壳公 寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。

  “和业主同来的还有一个房产经纪人模样的年轻人,在房里拍照、量大小。一问才知是蛋壳公 寓的业务员。房东说,租给现在的房产代理公司,月租太低了,想重新装修,重新找代理公司。”苏女士说。

  西山墅该区域占地71833平方米,总建面94450平方米,容积率1. 1,总户数219户,楼体限高18米,由24栋半山别院和3栋山顶大平层组成。依山而建,景观视野开阔,自然植被丰富,西山墅被打造成具有建筑群落感的山林别墅区。法式圆厅别墅的布局和风格对建筑的整体把握,细节处理上运用了法式廊柱、山花、线条点缀,配以经典法式宫廷楼梯,全石材壁柱造型,呈现出伟岸雍容的法式美学建筑。华润置地坚持高品质路线,为西山墅配备大型商业PLUS365,既保证高端业主消费档次和质量也可提升区域升值潜力。半山别墅区坚持人车分流,车单独走地库,电梯直达地库为您呈现出独特、错落有致的半山居住生活感受。

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓 34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公 寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公 寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公 寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

  而蛋壳公 寓的模式就是从业主手上拿下房子后,重新装修一遍,统一配备,再向房客出租。

京投发展檀香府

  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公 寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公 寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公 寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公 寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

  一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公 寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公 寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

户型:四居室

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公 寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公 寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

  蛋壳公 寓一位业务员告诉《每日经济新闻》记者,租客与蛋壳公 寓签约时,签的不是纸质合同而是电子合同,如果是“押一付一”,签合同时还需要与第三方贷款平台签订一份贷款协议,目前合作的贷款平台之一便是微众银行。客户签约后,贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公 寓。

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