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原标题:如何预测地产投资,多条涉及股市楼市

浏览次数:200 时间:2020-01-11

今年以来,各地住房公积金政策密集发布。中原地产研究中心统计数据显示,截至10月23日,全国各地住房公积金政策发布超过100次,相比2018年同期增加超过30%。

本文通过土地成交价款对土地购置费的进行了建模和定量预测,对建筑工程投资进行了定性的分析和预测。在预测模型和施工走稳的假设下,预计全年土地购置费累计增速将下滑至14.4%,向下拉动地产投资增速回落至8-9%左右,预计明年地产投资累计增速将前低后高。

银保监系统监管持续加强,又有一家国有行被重罚。

据不完全统计,11月1日深圳、成都、滨州、东营等8个城市将实施调整后住房公积金政策,在公积金提取业务、贷款期限或额度、异地购房提取等方面进行了规范和改进。

今年地产投资增速的主要支撑在于土地购置费和建筑工程投资。二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速。因此,对土地购置费和建筑工程投资增速的判断是预测今明两年地产投资的重点。

今天银保监会官网公布的一则行政处罚信息显示,中国农业银行浙江分行因8项违法违规事实被浙江银保监局罚没316.6万元,其中贷款违规流入股市楼市仍是处罚重点。而在这张罚单开出的一周前,浙江银保监局刚对建行浙江分行开出了一张三百余万元的大罚单。

收紧与放松并存

模型的设定:土地成交价款对土地购置费的领先关系可以让我们依靠前者对后者进行简单估计与预测,土地购置费分期付款的特性决定了回归模型如何设定。模型依赖于以下两个假设:1、土地购置费中包含的土地成交价款和其他的费用同比例变化。2、房企对当期土地购置费用在未来几个季度的分期比例是固定的。

农行浙江分行“八宗罪”

专家表示,各地区根据自身实际情况调整住房公积金政策,符合“一城一策”的总体思路。整体而言,公积金政策的收紧与放松并存。

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领三百余万元罚单

中原地产首席分析师张大伟表示,各地公积金政策调整略有不同,三线城市有明显宽松,但北京等一二线城市则持续收紧,包括北京、西安、天津等城市均约束贷款上限。

从回归结果来看,2016年以后房企对当期土地购置相关费用的分期并不均匀,有逐渐后移的倾向。如果我们对比模型拟合的结果与平均分期假设(假设房企按照0.25:0.25:0.25:0.25的比例对土地购置费“均匀地”分期付款)下的拟合结果,就可以发现房企土地购置费支付行为发生的动态变化。结果显示,2015年以前,房企的分期付款节奏相对平均,而2015年以后的付款重心则出现了明显的后移。

根据银保监会最新公布的银行处罚信息,浙江银保监局于10月21日向监管辖区内的农行浙江分行作出处罚决定。行政处罚信息公开表显示,农行浙江分行涉及“八宗罪”,违法违规事实重要集中在贷款业务领域。

部分地区针对刚需购房者有所“倾斜”,如郑州、成都、石家庄等城市提高了公积金贷款上限。部分城市对贷款期限有所延长,以降低购房者还款压力。成都规定,11月起,申请再交易房贷款的,贷款期限最长为30年,且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。取消原“申请再交易房贷款的,贷款期限加所购住房楼龄不超过30年”的规定。武汉也将存量房最长贷款期限延长10年至30年。

模型的预测结果:四季度土地购置费当季同比可能转负,降至-1%,全年累计增速预计下降到14.4%,预计将拉动全年地产投资下行约1.6个百分点。由于我们的回归模型体现出了明显的支付后移特征,因而明年的土地成交价款增速对明年的土地购置费影响十分有限。经简单测算,明年土地购置费增速可能在年初见底,并呈逐渐回升的态势。

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多地政策调整包括简化贷款手续,减少材料提供等。比如,深圳在11月1日实施的新政中明确取消“与单位终止劳动关系证明”“失业证明”等,职工的失业证明数据直接通过政府信息共享等平台查询验证。湖州规定,公积金贷款人申报贴息将不再需要出具收入证明,打印申请表格后带上相关资料,只需跑一次即可办理。

建筑工程投资有望长期走稳。建筑工程投资主要受施工面积影响,过去几年因为停工或放缓施工积累了大量的未完工项目,总要依靠施工解决。这可能是施工增速在今年新开工边际放缓、竣工边际回暖的情况下逆势而起的核心因素,预计将持续带动施工面积、建筑工程投资增速走稳,竣工增速将跟随回升。

手机网投平台,其中三项违法违规事实内容为,由于该行贷款管理不审慎,导致贷款资金违规流入楼市股市。主要包括:个人消费贷款及经营性贷款违规流入房地产市场;流动资金贷款挪用于房地产子公司;个人消费贷款及经营性贷款被挪用于购买股票,且部分员工贷款转借他人使用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期调整重点强化便民,在提取和使用都做出优化,说明公积金制度的积极改革,进一步和市场变动进行吻合。

结论:定性判断下,四季度和明年施工增速走稳的概率较大,将持续带动建筑工程投资稳健增长,预计竣工增速也将有明显回升。考虑了土地购置费的下拉作用后,今年全年的房地产投资累计增速可能逐月下降,最终降至8-9%附近。同样受土地购置费的影响,明年地产投资累计同比增速的低点可能在一季度出现。

另外,该行在为客户办理贷款过程中存在借贷搭售行为,借贷搭售贵金属投资且部分交易资金为信贷资金。处罚信息公开表显示,该行借贷搭售的违法事实违反了《中华人民共和国商业银行法》第七十三条。

规范公积金提取范围

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值得注意的是,多地住房公积金政策对公积金提取范围进行了更新,可提取范围不断扩大。不仅在职工购房方面发挥作用,在人口净流入的大城市,也不断加大对住房租赁支持力度。

房地产投资的主要支撑

另据银监会的“七不准”规定,其中之一为不得借贷搭售,也就是说银行业金融机构不得在发放贷款或以其他方式提供融资时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品。

深圳规定,对属于市住房保障主管部门确定的基本保障对象在租房提取额度上予以适度倾斜,每月可提取实际住房租金支出,且不超过职工住房公积金账户余额。属于基本保障对象的职工,可以选择每月按实际房租提取公积金,也可以选择按不超过当月应缴存额的65%提取公积金。

房地产开发投资主要来自建筑工程投资和土地购置费。房地产开发投资完成额分为四个部分,建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用。四项投资的历年的占比大致如下:建筑工程投资常年占比55%以上;安装工程投资占比一般不超过10%,均值在7%左右;设备工器具购置投资占比一般不超过2%;其他费用占比一般在20%-40%之间,上半年占比约为38%。其他费用主要由土地购置费构成,往年占比通常在60%以上,今年占比已经接近90%。

农行浙江分行还触犯了浮利分费及未经授权办理银团贷款业务的红线。所谓浮利分费,是指在利率市场化的大背景下,商业银行可根据具体情况在基准利率的基础上给予一定幅度的利率浮动,这给商业银行将利息收入转化为中间业务收入提供了操作空间。银行为满足上级行对中间业务的需要,在对企业贷款定价时,根据企业的综合回报率等因素确定贷款利率总体上浮幅度,再人为地在贷款利率上浮部分中切出一块作为中间业务收费,即相当一部分低于市场价的“利率”被转到其他费率上去,混淆利息收入和中间业务收入,变相收取中间业务收入。

严跃进称,总体上看,住房公积金政策会更注重对刚需的保障作用。对于部分违规提取公积金的做法,后续会有一些管控。

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此外,该行员工行为管理不到位,员工违规保管客户资料、虚构亲属企业财务身份代办业务。这一行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第七十四条的规定内容,即 “向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件”。

张大伟表示,公积金本意为职工互助基金,意在帮助低收入群体,但目前公积金政策上限额度太低,远不能支撑刚需贷款。针对这一情况建议,首先应对申请公积金贷款的住房有面积要求,对改善户型限制使用;其次,公积金贷款不应允许名下已有物业的购房者再次使用,对于“卖一买一”也应有一定限制。

今年对房地产开发投资影响最大的主要是建筑工程投资和土地购置费。今年房地产投资同比增速保持高位,很大程度上是土地购置费和建筑工程投资的增速在支撑,二者在去年房地产开发投资中的占比分别达到了30.3%和56%。如果看各项投资对总投资的拉动,1-9月土地购置费和建筑工程投资分别拉动了6.2%和5.9%的总投资增速。受到竣工较弱的影响,安装工程的对总投资的贡献为负,而设备工器具购置由于占比较低,对总投资影响十分有限。

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关键词阅读:住房公积金

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农行浙江分行平台类融资管理不审慎,向“仍按平台管理类”客户发放流动资金贷款未直接对应至项目,实际用于归还母公司借款。值得注意的是,该行还存在虚增存贷款问题。

理清了今年地产投资的支撑因素后,我们将对土地购置费四季度以及明年的表现进行建模和预测,对影响建筑工程投资的施工进行定性判断,从而形成对明年房地产投资的判断。

银保监会浙江监管局最终决定对该行没收违法所得人民币5.4万元,罚款人民币311.2万元,合计罚没316.6万元。

土地购置费预测

浙江银保监局密集出手

我们对于土地购置费的预测是建立在对本年土地成交价款的预测基础上的。因此,在对土地购置费进行分析和预测前,首先对两个概念进行界定,以下是统计局对于两个指标的官方解释:

打击信贷资金违规流入股市楼市

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事实上,不到一周前,银保监会刚公布了一张由浙江银保监局开出的罚单,作出处罚决定的时间为10月14日。具体来看,中国建设银行浙江省分行被罚款342万元。该行共涉及11项违规行为,其中信贷业务、理财业务领域多项违规。

从上述官方解释中,我们不难看出二者之间主要的两点联系与不同:

处罚信息显示,建行浙江分行出现信贷资金因管理不慎流入房地产市场等违规行为,比如 “信贷管理不审慎、个人消费贷款资金被挪用于购房”,“信贷管理不审慎、流动资金贷款违规挪用于缴纳地块竞买保证金”等。

二者统计口径不同。土地成交价款仅仅是土地本身的价格,而土地购置费不仅包含了土地成交价款,也包含了一些其他的费用,如土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等一系列费用。也就是说,土地购置费和土地成交价款之间是包含与被包含的关系。

同时,该行理财资金也因投后管理不尽职而流入股市,“被挪用于购买股票”;理财产品还存在“销售行为不审慎”的问题。

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