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原标题:多地整治住房租赁市场乱象,没有门槛的

浏览次数:174 时间:2020-01-11

环京区域限购政策不断升级,固安楼市也遭遇断崖式下跌,然而当地开发商却找到了“过墙梯”。未满固安当地三年以上纳税或社保条件也能顺利购房,开发商可免费包办准购证,这一套完全与限购政策相悖的路数,却成了固安当地各楼盘提高销售量的“秘密武器”。

据中国证券报记者不完全统计,11月以来已有天津、上海、安徽、吉林、武汉等18个省市对当地住房租赁市场进行全面“体检”,严厉打击扰乱房地产市场行为。专家呼吁,要进一步加快立法,通过法律来明确当事人权利和义务,保障当事人的合法权益。

买写字楼,PE们正伺机出手。

北京商报记者近期再访固安,调查中发现,新开楼盘包办准购证这一情况并未得到整改,仍然给外来购房客群留有“后门”。而且在“准购证”的推动下,固安楼市显现出逆势缓增。

打出“组合拳”

这一段时间,SOHO中国考虑以80亿美元出售办公大楼的消息在圈内流传。消息称,交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海至少8栋写字楼,总价值人民币500亿-600亿元。目前,谈判还处于初期阶段,最终的项目出售数量仍待定。

依托京津冀一体化的深入,大兴国际机场、雄安新区等一系列国家战略的加持,固安这个距北京市中心仅50公里的小县城,受到众多北京外溢置业者的追捧。但刨去这些外部因素,固安自身又具备怎样的优势?在内外部因素的推动下,未来固安楼市又将是怎样一番景象?

近日,安徽省住房和城乡建设、公安、市场监管等多部门针对个别住房租赁中介机构房源信息虚假、诱骗租金贷、恐吓租客等“黑中介”乱象,开展专项行动,重点查处了94家违规机构。实际上,9月以来,各地就已陆续开展住房租赁专项整治工作,对破坏行业秩序的行为“零容忍”。

而“绯闻”买家不是别人,正是大名鼎鼎的PE巨头黑石集团。据称,这次黑石与新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)组成买方团,收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。如果交易顺利,黑石的写字楼收购版图无疑又将添上浓厚重彩的一笔。

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交通银行金融研究中心高级研究员夏丹指出,目前,住房租赁市场存在供求关系不均等现象,房东和中介等出租方处于强势地位,出现部分巧立名目克扣押金或收取费用等情况,甚至还有以不正当手段威逼、骚扰租客的行为。不可否认的是,在租赁关系成立及存续期间,相关的标准、信息、行为等环节缺乏有效监督,而租客也往往难以找到相关执法部门判定责任和伸张权利。

事实上,PE巨头爱买写字楼,早已不是什么秘密。黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头均有出手布局。如今在经济下行周期的大背景下,一些外资PE更是悄悄蜂拥而入,大肆抄底北上广写字楼。

“准购证”还在

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,租赁平台多而杂、准入门槛低,且无实际的规章制度和房源发布要求,在多种因素综合作用下,租赁市场乱象频出。

PE巨头的另一面:

“纳税和社保达不到条件也没关系,如果实在想买,我们有路子,可以免费办理准购证。”与一个多月前“爽快”的态度不同,再三确认记者一行是意向客户后,金海·梧桐郡项目售楼处的销售人员才给出上述答案,而且该销售人员对此并不想过多谈论,只是说“一切交给我们就行了,保你能过网签”。

完善规章制度

募集180亿美元基金,买楼致富

就在一个多月前,北京商报记者调查了解到,外地人在固安购房不用完税或者缴纳社保三年,只要你银行征信没问题,提交户口本和身份证,大概一个月左右的时间就能顺利网签备案。彼时,销售人员告诉记者,“网签绝对没有问题,许多外地客户都顺利通过了”。

日前,住建部再度召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会,明确要求各地做到标本兼治,把“当下改”与“长久立”结合起来,对重点问题进行重点研究,把专项整治中形成的好经验、好做法用制度形式固化好。

对于写字楼这门生意,黑石已有着悠久的历史。

除了金海·梧桐郡外,记者一行此次走访也了解到,包括建投·御湖园、学府清华等多个固安新房项目,都做出了“外地人可网签”、“免费办理准购证”的承诺,包办准购证这一违规行为在近两个月的时间里,并未得到整改,只是相对隐藏得深一点。

国仕英表示,首先要加快住房租赁市场立法,保障当事人的合法权益。同时,要建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面等与买房居民享有同等待遇。此外,还要多渠道增加租赁住房有效供应,大力发展公租房。

黑石进军地产业务始于上世纪90年代,其投资理念可以归结为三点,“买入,修复,卖出。”

多位楼盘销售人员也向记者表示,外地人只要在固安没有房产且名下无贷款记录,首付三成即可在当地购置住宅一套;若名下有房且有贷款记录的客群,首付须达五成或一次性全款购买。而且,为了缓解购房人的购房压力,固安大多数楼盘都支持首付分期,按照5:3:2的标准来进行支付。即购房人可先行交纳原定首付款项的五成,剩余部分由开发商垫付,网签进程也可顺利进行,后续再分两次按照首付的三成和两成来进行支付,保证在约定分期期限内交齐即可。

夏丹表示,一是应通过法律法规明确租赁活动参与各方的权责。加快推进住房租赁市场立法进程,完善房屋租赁和中介行业规章,确定住房租赁活动各参与主体的权利和义务。二是明晰相关部门的监管职责。地方政府及下属住房建设主管部门、房产交易管理部门之间权责的界定有待细化。三是强化租住房治安管理,杜绝安全隐患。公安部门和住房管理部门应对房屋结构、用途规划、安全配备等进行严格登记,要求出租人协助做好安全防范和治安管理工作,加大对违规出租行为的惩处力度。四是配套推进其他相关改革,同步推进户籍制度、医疗制度、教育资源分配、社会福利体系等方面的改革,逐步提升承租人享受公共服务的权利。

首先,瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产,然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复,最后将其出售,获得投资回报。

2017年,河北廊坊市两次出台调控政策,对该区域及周边县区楼市进行管控。按照廊坊市所发布的限购政策,非固安籍的外地人若想在当地置业,必须要满足不少于三年的当地社保或纳税,且限购1套。

关键词阅读:房地产市场

靠着房产生意,黑石赚的盆满钵满。如今黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等,地产基金平台的资产管理规模已达1570亿美元,管理超过10只机会型地产基金。

但实际情况是,“准购证”这一便利条件,给外来购房者留了一个在固安置业的“后门”。

写字楼是其中的重要一环。黑石官网披露,截至2019年6月30日,黑石在全球拥有的办公面积为2.31亿平方英尺。早在2006年,黑石曾斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP,创下史上最大REITs收购交易。更令人咋舌的是,这其中有近350亿是借款,风险之高可见一斑。但黑石早有盘算,在洽谈收购的同时,也接洽潜在买家。

“外地人购房想要免费办理这个准购证,目前只有新楼盘才能够办到,二手房销售是根本办不到的。”一位销售人员透露,限购政策给固安的新房和二手房都上了一把锁,众多不满足固安购房资质的外地人需要一把开锁的“钥匙”,新开的楼盘是免费配“钥匙”,二手房则需要起码8万元的费用才给配“钥匙”。

收购完成当天,黑石就开始着手进行分拆出售。不久后,黑石迅速以70亿美元的价格出售了纽约曼哈顿的8栋写字楼,速度快到都未经过黑石的手,其余写字楼也被陆续卖掉。到金融危机来临前夕,黑石已经收回了大部分投资。事实证明,这笔买卖回报丰厚,做得不亏。而这一笔经典案例,只是黑石写字楼投资版图中的冰山一角。

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