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原标题:写字楼空置率创多年新高,租房租金和佣金等须

浏览次数:184 时间:2020-01-18

回想起调控前的北京商住房市场,房产经纪人罗俊无限感慨:“楼市最火的时候,我们门店一天能成交十几套,客户也都很着急。” 罗俊门店所在的中弘像素小区,号称北京最大的商住项目,据他介绍,高峰期这里每月能成交200~300套二手商住房,但如今的成交量只维持在十几套。

为规范住房租赁市场秩序,维护租赁当事人合法权益,在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上,北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监督管理局、市互联网信息办公室、市通信管理局、市公安局正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,要求互联网平台展示房屋照片与实际相符;租金、佣金等明码标价;同一房源不得由同一家机构重复发布等。

着名的商业地产中介服务机构世邦魏理仕昨天发布的一份报告显示,2019年三季度,北京写字楼单季度新增供应创近十年新高,加之整体市场需求疲软,写字楼空置率攀升。截至三季度末,北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来最高水平。报告称,未来六个月,近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争,空置率还将继续走高,与此同时租金亦将承压下行。根据另外的机构统计,北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%,空置率为5.6%,继续保持稳定;新兴商圈租金每月每平方米290元,空置率达22%。

中原地产研究中心提供的数据显示,从限购政策出台后的第一个月2017年4月算起,至2019年9月的30个月里,北京新建商办类项目共成交9000余套,比调控前下降了约90%。价格上,中原地产首席分析师张大伟称,二手商住房已经比最高点下降了4成,而有经纪人称,一些项目有近半的跌幅。

《通知》明确发布住房租赁信息的房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员需符合相关条件;要求互联网平台依法审核、管理住房租赁信息,展示发布机构、企业的信用信息及合同示范文本等内容;加大对违规发布房源信息处罚力度,对违法违规行为下架房源信息并暂停发布权限1-3个月,违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息;建立互联网租赁信息综合治理工作机制,加强部门联动监管。 该《通知》自2019年11月1日起施行。

北京并不非是个例,从全国来看,上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆大多数核心城市的空置率都在上升,几个月前,深圳的写字楼空置率问题,还引来了央视的专题调查,在今年一季度的时候,深圳的甲级写字楼空置率为18.2%,局部区域空置率高达50%。到了现在,深圳的情况不见好转反而更糟,甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。而在上海方面,写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。与此同时,市场的租金水平也在下行,当期有效租金同比下降2.9%,降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%,厦门空置率达到14%,武汉重庆和西安,这些地方住宅价格大涨,但是写字楼空置率却一直很高,甚至超过了30%。像北方的天津,湖南的长沙,说空置率已经接近逆天的50%。

文 | 薛宇飞

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京发布的互联网交易平台房源发布管控政策,充分体现了当前对中介互联网平台严管的思路,尤其是针对房源的信息发布,体现了房源市场的净化导向,有助于减少假房源,利好真实房源的公平交易,有助于二手房市场更健康发展。

写字楼空置率越来越高,租金肯定是越来越低,说明市场需求出了问题,那么投资写字楼的那些人,恐怕就要血亏了,其实自打互联网金融的泡沫破裂之后,核心城市的写字楼投资泡沫也就随之破裂了,之前只有那些互金公司一掷千金,租用豪华写字楼,但是大家也都知道,他们大多都是资金游戏,所谓花别人的钱不心疼,而做正经生意的,很难有如此之高的利润率,所以对于写字楼大家都是比较谨慎的,甚至有的还在居民楼里办公,就是为了在经济不好的时候,尽可能的压低成本。不要让负担太重,所以我们随着经济减速,写字楼的需求也是越来越少。但另外一方面,写字楼的供给却还在依旧开足马力,一系列摩天大楼建成,开始招租,最后就是拉升了空置率,进一步拉低了租金。

01**与调控前比,商住项目交易量下降90%**

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除了经济减速之外,新的办公形势出现也改变了供给需求,现在越来越多的共享办公空间,直接出租工位,这就让那些小公司只需要租几个工位,就可以开始办公了,而不必非得像原来一样,非得租个独门独户的空间,什么会议室,办公室,前台,全都可以共享,也大大节省了面积,乍一看好像单位面积租金不便宜,但是总体算下来肯定是划算的,不光节省了面积,还节省了很多设备投入,也为办公提供了很多的便利。这种办公形式已经越来越受到很多初创的小公司欢迎。

商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅形式使用的产品类型,不能落户,也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能,土地性质不会改变,产权也多为40年或50年。

所以综合来看,目前各主要城市的写字楼供给都已经过剩了,未来一段时间经济虽有可能筑底回升,但是写字楼的需求恐怕并不一定能提升多少,估计还将维持一个供大于求的局面,所以做写字楼投资,商铺投资的,一定要格外小心,自己算一下如果没有年化5%的回报率,就千万不要投,包租的肯定不算,现在开发商一般都会用到一个套路,告诉你说,你就买我们的写字楼或者商铺,我承诺你年化5%以上的回报,甚至能到8%,我帮你租出去,但跟你签约的一般都是他的下属公司,或者是一个第三方公司,等你租几年,这个公司也就倒闭了,你到时候都不知道找谁去理论,而这几年的租金,其实已经都折算在了房价里,相当于羊毛出在羊身上,你买房的时候,就多交了2-3年的租金,然后他在把这个租金返给你,安抚完你的情绪,他就完消失了。已经有相当多的朋友被骗了,最后拿着房子自己根本租不出去,投资基本就打了水漂。

在一二线城市执行严格的住宅限购政策后,不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选,北京的商住项目随之做大,房价也水涨船高。罗俊告诉中新经纬,中弘像素被认为是北京最大的商住项目,19栋楼里有9700余套房屋,坊间一直称这个项目为“神盘”。

另外,老齐还得多说一点,写字楼空置率上升,也是一个非常不好的信号,代表当地的商业活动减速,这可能也会预示着未来的城市人口去留,如果空置率非常高的地方,经济可能已经出现了明显的下滑,即便现在人口还挺多,未来也会呈现流出的态势,比如天津,写字楼空置率一直都居高不下,现在他的住宅价格也挺不住开始往下跌了,去年其实天津抢人抢的也挺凶的,但是都没有用,这些流入的人口都是奔着他的高考资源,而不会在当地创业就业,甚至不在当地居住,只是买个房混个资格而已。高考完了就会离开,产业支撑力上不来,流入的人口也会很快反向流出。最后房价就会快速下滑。所以,如果你想找一个可以长期落户的城市,商业写字楼空置率一定不能太高。

回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况,罗俊说:“楼市最火的时候,‘买房靠抢’的说法对于北京像素来说,一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套,有时候店里挤满客户和业主,签合同的地方都没有,要安排他们去其他门店签。” 罗俊称,价格最高的时候,一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米。

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2017年3月26日,北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录,且连续5年缴纳社保或个税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

上述公告发布不久,一些大型房产交易平台就紧急下架了商住房项目。中新经纬近日在安居客网站和查询发现,北京几个知名的商办类项目在该平台已查不到。罗俊称,现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样的,业主要签署房屋出售委托协议,并出具不动产证和身份证,否则不能上线。

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