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原标题:未来可以,48亿清仓走人

浏览次数:165 时间:2020-02-02

早在2002年,凤凰岛的投资建设路线规划已经形成,海南人工填岛的探索也从凤凰岛这一项目开始,经过十多年的投资建设,凤凰岛投资建设具备规模,其超星级酒店、国际养生度假中信等规划,都被视为三亚高端旅游业的标志。

经济发达区域“旧改”单位投资高于其他城市。2018年以来,部分省市纷纷发布老旧小区改造计划,根据《河北省老旧小区改造三年行动计划》和安徽省《关于细化下达2019年度全省城市老旧小区整治改造计划的通知》可计算出两省“旧改”单位计划投资金额约为168.7元/平方米和138.6元/平方米。安徽省平均改造投资为138.6元/平米,但各个城市平均改造投资差异巨大,表5显示,合肥市老旧小区改造单位投资金额高达645元/平方米。广州市老旧小区改造文件中未说明预估投资金额,但2019年6月招标的广州市花都区永发小区等6个老旧小区微改造项目招标文件显示,预估总投资为6115万元,改造面积为27.3万平方米,单位投资为224元/平方米。与河北省、安徽省额平均单位投资额相比,省会城市广州市和合肥市的单位投资额明显更高,表明经济发达区域,城市线级别更高的城市可能“旧改”单位投资金额远高于省均值。

房企拿地态度差异较大

根据官方介绍,凤凰岛建设目标是以邮轮产业为依托,建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体,打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

[2]老旧住宅电梯加装改造市场可期 相关厂家忙布局抢红利,证券日报

该分析师进一步称,与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值出现下滑。其中,销售TOP30房企中有半数在1月份-8月份新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企,在投资拓展上表现的更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。

这意味着,曾经高位接盘的投资人,在这一波炒作中,牢牢地套在了这个所谓投资“天堂”的凤凰岛项目之上。

[17] 21世纪经济报道:“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

关键词阅读:百强房企 房地产行业上 拿地

关键词阅读:东方迪拜 凤凰岛

对19年货币化与实物安置套均投资估测:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置隐含支付土地成本更高。综合而言,假设货币安置套均投资为实物安置的1.3倍。根据2018年棚改投资完成额、货币化安置率,测算出2018年实物安置套均投资为46.9万元/套。

克而瑞表示,对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言,后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场“寒冬”的准备;对于目前仍有补货需求的企业而言,后续土地市场以“稳”为主,成交量价还有小幅回调的可能性,仍然可以适当关注核心城市的土地市场,在市场窗口期获取较为优质的土储。

值得注意的是,这并非凤凰岛项目的首次拍卖纪录。

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值得关注的是,进入8月份以来,受融资紧张影响,房地产企业开始缩减土地投拓力度,整体拿地意愿并不强烈。据克而瑞统计,8月份,近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企也显着放缓投资脚步,单月拿地金额均小于其前7个月的均值。目前“抓销售、谨投资”还是房企的主流策略。

2010年,国务院批准了海南建设“国际旅游岛”的规划,市场资金对海南旅游投资充满想象空间,而早已探索出项目并具备一定规模的凤凰岛也借着这波楼市的东风而扶摇直上。

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克而瑞分析师认为,销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38,相较百强平均水平0.41来看,龙头房企的拿地态度仍然保持理性。从各梯队拿地销售比变化情况来看,销售水平在11强-50强之间的房企拿地态度相对积极,在追逐规模赛道下,此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力,其中美的、中梁前8个月的拿地销售比都达到0.7以上。

5栋流线型帆船式大楼、超星级酒店体验、人造梦幻度假岛,在海南楼市热到发烫的时代,这里16万一平方米的房价,曾被视作当地旅游和投资的双地标。

2)管线单位出资。管线迁改费用由各管线单位分摊承担,水、电、气、通信、有线电视等专营单位的资金,地方财政以奖代补。

据克而瑞监测数据显示,截至8月末,共有22家房企迈入新增货值千亿元门槛,相比去年同期新增1家,考虑到今年较多房企调整战略回归二线城市,单位货值有所上升,而千亿元阵营企业数量与去年基本持平,则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。其中,排在前三强的仍是碧桂园、万科和绿地,3家以超过3000亿元的显着优势领先其他房企。

如今,除了多个项目处于停工待售的状态之外,凤凰岛的现有项目经营的压力也非常大。据上述公告显示,而截至今年6月30日,邮轮港公司带息负债总额超过104.52亿元;同时,西藏信托诉邮轮港公司借款本金32亿元的借款合同纠纷案,还在法院受理过程中;三亚凤凰岛投资集团的负债总额则为4.52亿元。

[16] 见政府网《“旧改”大幕拉开 惠及上亿人》,

据克而瑞统计,8月份,新增货值百强房企中有近三成企业未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月份拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业8月份拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,可见企业的拿地态度差异较大。

竹溪小讲师到地产大亨

5、能敌上棚改的投资拖累吗?

10强房企拿地货值超2.7万亿元

凤凰岛岛主传奇落幕

目前财政支出是“旧改”主要资金来源。以河北省为例,全省老旧小区改造三年总任务,共需改造资金129.6亿元[6],计划来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元,其中,市政专营单位可筹集约6.5亿元,主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等;小区原产权单位可筹集约5.2亿元,主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元,主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目,这部分资金占比达87%。又如淄博市2016、2017年“旧改”共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元[7],财政投入合计占总投资74%。

克而瑞分析师表示,在规模房企中,有部分企业8月份土地储备投资大幅放缓,中海8月份拿地金额仅有1.6亿元,相较于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;荣盛发展、融创8月份拿地金额与前7个月的平均值相比也有六成左右的跌幅。

2006年10月,三亚凤凰岛项目完成主体工程后,浙江国都巨资介入,成为三亚众城国际最大的股东。2007年,三亚亚众城国际更名为三亚凤凰岛发展,三亚凤凰岛发展则是三亚凤凰岛国际邮轮港100%的控股公司。

据克而瑞地产研究统计,今年前8个月,销售百强房企新增货值总量超过6.5万亿元,其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元,而新增货值集中度保持42%的高位,投资端也维持着强者恒强的格局。

从转让方信息来看,股权转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳。其中,海口胜丰持有48.5%的股权,新疆大正持持股20%,海南兆峰持股10%,曾宪云持股20%,蔡芳持股1.5%。

今年来中央表态加强,各地政策密集出台。自2015年《中央城市工作会议》提出老旧小区改造以来,2016年细化,2017年住建部推出15个试点城市。2019年3月《政府工作报告》再次强调要大力进行改造提升城镇老旧小区配套设施和服务。4月财政部、住建部及发改委联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,提出采用居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等渠道分摊改造费用,“旧改”作为保民生、稳投资、拉内需的政策受备受关注。6月国务院常务会议和7月初国新办政策吹风会上,进一步明确了“旧改”的四项工作重点和三项改造内容。伴随着中央表态和决策部署,各省市也纷纷响应,地方“旧改”政策2017年后密集出台。

不过,在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分企业投资态度相对积极。如绿城8月份拿地金额达到144亿元,华润、金茂8月份拿地金额较前7个月提升六成左右,其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获,对未来销售也将有较大助力。

在凤凰岛项目中耗尽十多年心血,也在股权交易中赚得盆满钵满,现年64岁的曾宪元一度被称为“凤凰岛岛主”。如今,项目再被摆上拍卖平台,市场的目光再次聚焦到了这位海南知名地产商人身上。

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多年以来,房地产行业上演“强者恒强”逻辑,头部房企规模不断扩张,背后的拿地力度也愈来愈大。

由于专注建设凤凰岛,曾宪云也因此成为海南当地的“风云人物”。据悉,在海南,他的名字也广为人知。身为三亚凤凰岛创始人的曾宪云,先后获得海南最具影响力十大经济风云人物、海南国际旅游岛十大经济领军人物等荣誉。

4、对投资带动多大?

该分析师认为,一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

而和凤凰岛邮轮港同时捆绑受让的,还有三亚钰晟投资有限公司100%股权,转让底价为7.64亿元,而钰晟投资也持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉,10强房企上半年拿地货值总计超过2.7万亿元,占百强房企总拿地货值的42%。值得一提的是,10强房企新增土地价值总计高达9942亿元,这意味着这10家房企上半年拿地花费了9942亿元。

作为海南最知名的地标建筑,三亚凤凰岛在建设之初就被视为对标迪拜的地标。公开资料显示,凤凰岛一岛位于三亚南侧海岸线,是在大海礁盘之中吹填出的人工岛,位于三亚湾度假区“阳光海岸”核心。

居民自筹:基础性“旧改”方面,我们假设以西陵区改造为标准,居民自筹约占20%,每年居民自筹资金预计可达440亿元,目前全国共有4200万户需要参与“旧改”,每户年度出资额约1048元。电梯等提升性改造方面,假设居民出资约50%,可提供资金约2100亿元。

好景不长,拿到凤凰岛项目的中国交建并没有因此抄底买入便宜资产,相反在这五年时间,却经历了凤凰岛的停工整改风波,以至于投资持续亏损。

货币化安置比例估测:据住建部,2013-2016年棚改货币化安置率分别为7.9%、9%、29.9%、48.5%。2017年棚改货币化安置的比例预计达60%。2018年10月国常会提出严禁借棚改之名盲目举债,并要求因地制宜调整完善货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要取消货币化安置优惠政策。然而,为开发性金融支持棚改提供资金的PSL在18年达约7000亿,较上年仍有增长,估计18年货币化安置率约55%,介于16、17年之间。2018年10月,住建部座谈会上指出,要因地制宜推进棚改货币化安置,19年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消,这意味着政府货币化安置资金来源大幅受限,预计棚改货币化安置比例大幅回落。假设19年货币化安置率在中性情景为30%,悲观情景为10%、乐观情景为50%。

如今,这个有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目,在经历当地楼市降温、环保核查并停建整改20个月后,最终走上了折价拍卖的道路。

财政支出:棚改的资金来源中,PSL支撑的政策性银行贷款占比始终在70%以上,财政支持占比仅有10%,同时2018年创新了棚改专项债,占比在20%左右。与之对比,目前“旧改”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日,财政部明确通知,2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套,同比2018年下降50.86%。预计全国公共财政支出的住房保障支出中对棚改资金支持额也减半,并将其他保障性安居工程支出中90%用于“旧改”。由于住房保障财政支出在全国财政支出中占比始终在3%左右,过去两年全国财政支出同比均在8.2%,而今年1-8月全国一般公共预算支出累计同比8.8%,预计今年全年同比为9%,则“旧改”预计可获财政支出2000亿元支持。目前电梯补贴比例约为25%,未来有望提高到30%,则年度电梯补贴额约1260亿元,剩下740亿元可用于基础性“旧改”投资。

2002年,曾宪云以700万元收购三亚众城国际,并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要运营开发凤凰岛项目。从此,曾宪云开始了构筑自己的凤凰岛“岛主”之梦。

这也意味着,三亚凤凰岛项目的55%股权将被打包甩卖,合计出售底价为48.01亿元。

1、“旧改”改什么?

而在凤凰岛之后,海南也开始进入了填岛大跃进的时代,向海要地多达7万多亩,十多个人工岛建设平地而起。

湖北省宜昌市西陵区住建局推进健全物业公司信用评价体系,建立老旧小区业委会和物业公司双向选择的平台,助推建立长效管理机制。

2017年底,中央环保督察组点名凤凰岛填海项目以以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权,但实际主要用于房地产和酒店开发,由于填岛造成水流变化,三亚湾西部岸线遭到侵蚀。

“旧改”还要解决的一大问题是停车场改造,通过引入集约型停车方式,把小区中边边角角的地带利用起来,停车场问题的解决或有可能带动汽车消费和汽车制造业。海淀区出台了鼓励社会力量建设停车设施的奖励办法,对于新建的停车场给予一定的资金补助。利用居住区内部及周边场地挖潜建设平面停车位,奖励补助标准为2000元/车位[20]。利用居住区内部及周边场地设置立体停车设备,资金奖励补助标准按设备类别为5000元至15000元/车位。宁波市的做法也是加大对老旧住宅小区周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地的整合利用。

而即将出售股权的凤凰岛项目到底最终会由谁来接盘,则仍是一个未知数。

2019年以来,广州将越秀区“电梯托管”管家模式在全市各区铺开[18],委托推荐的电梯托管物业公司进行管理。推出电梯托管管家服务后,旧楼加装电梯有物管找物管,无物管找托管,让市民增加一条可选的渠道,实现了加装电梯从建设、安装到后续管理的全流程服务。下半年,广州将出台首份既有住宅加装电梯托管管家服务地方标准,规范合同范本。

2001年,曾宪云以天人系资本正式进军资本市场,并吃下罗牛山旗下海口食品30%的股权。彼时,市场以为曾宪云将会借助借壳上市融资。不过,随着凤凰岛项目的出现,曾宪云放弃了上市这条路。

从这次交易的情况看,相比前次交易,三亚邮轮港的估值实际上出现了大幅缩水的情况。

哪些行业会受益?

房价曾爆炒至每平米16万

3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

凤凰岛全长1250米,宽约350米,占地面积547.5亩,规划总建筑面积48万平米,二岛47.4万平米与一期岛屿由整片沙滩连接,是海南最知名的人工岛屿,也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上,对凤凰岛项目贴上的标签是“三亚奢华的天堂”、“比肩迪拜的梦幻之岛”。

[19] 成都晚报:成都老旧小区装电梯力争今年“零突破” 政府将补贴10-15万

日前,北京产权交易所挂出一份转让公告显示,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权,其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权,而后者的核心资产正是三亚凤凰岛项目。

政府与社会资金合作还体现在政府补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。这在提升物业服务方面特别明显。

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[13] 危房改造主要包括:C级危房的维修加固和D级危房的拆除重建。C级的宏观表征为:地基基础尚保持稳定;多数承重构件或抗侧向作用构件出现裂缝,部分存在明显裂缝;不少部位构造的连接受到损伤,部分非承重构件严重破坏;经鉴定加固后可继续使用。D级的宏观表征为:地基基础出现损害;多数承重构件严重破坏,结构构造及连接受到严重损坏;结构整体牢固性受到威胁,局部结构濒临坍塌。

据上述拍卖信息显示,凤凰岛一期建设项目中,除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店已建成外,国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设;二期填海工程已完成,围海造地范围约49公顷,填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米。

住建部标准定额司巡视员倪江波今年5月介绍,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米[1]。部分省市的“旧改”政策文件中,公布了预期改造面积和投资额,以及2018年“旧改”工作完成额数据。我们根据已有和计划数据来估算单位面积投资额,并结合住建部改造面积,来测算总体“旧改”规模。

无论是五年前的那场经典交易,还是如今的低调出售,这个被视为旅游和投资双地标的凤凰岛项目始终绕不开它的最初投资人和实际控制人,曾宪云。

用足用好专项基金。河北省老旧小区改造三年计划提出,对于符合住房公积金、住宅专项维修资金使用范畴的改造项目,要用足用好专项基金。2019年9月17日,财政部、住房城乡建设部发布《关于印发;的通知》,中央财政城镇保障性安居工程专项资金除了支持老旧小区改造常见的水电路气等公共服务设施外,首次将电梯支出纳入支持范围。

因为多项高端项目特色汇聚于一身,凤凰岛也被冠之“东方迪拜”的称号。按照当时的设想,整体投资额要达到100亿元,完全竣工则计划在2015年。

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

投资人狂热过后惨被套牢

《意见》指出,按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。山东省政府对物业管理企业的激励包括:

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2015年7月,山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、省财政厅等单位下发了《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》,2017年出台《山东省老旧住宅小区整治改造导则》,对接管老旧小区的物业企业通过政府投入、财政补助、合理定价、经营激励等多种政策进行扶持。

公开资料显示,曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中,包括国际邮轮港、1幢国际会议中心、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目,总投资额超过50亿元。

2、“旧改”规模有多大?

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