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原标题:能抵消棚改对投资拖累吗,藏着哪些秘密

浏览次数:100 时间:2020-02-09

财政支出:棚改的资金来源中,PSL支撑的政策性银行贷款占比始终在70%以上,财政支持占比仅有10%,同时2018年创新了棚改专项债,占比在20%左右。与之对比,目前“旧改”的主要资金来源是财政支持。2019年4月15日,财政部明确通知,2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套,同比2018年下降50.86%。预计全国公共财政支出的住房保障支出中对棚改资金支持额也减半,并将其他保障性安居工程支出中90%用于“旧改”。由于住房保障财政支出在全国财政支出中占比始终在3%左右,过去两年全国财政支出同比均在8.2%,而今年1-8月全国一般公共预算支出累计同比8.8%,预计今年全年同比为9%,则“旧改”预计可获财政支出2000亿元支持。目前电梯补贴比例约为25%,未来有望提高到30%,则年度电梯补贴额约1260亿元,剩下740亿元可用于基础性“旧改”投资。

新经纪联盟底线是真房源

然而,该条例并未对“有利害关系的全体业主”作出明确细分,至于如何算征得业主同意也未明确。卓纬律师事务所律师许冠男表示,对于商家而言,该条例制定相对严苛,“取得全体住户同意本身就比较困难,而所谓有利害关系的全体业主范围很大,不限于左邻右舍,还可能包括相邻建筑物的业主。对想要入驻的企业来说,难度较大。”

[5] 广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波

伴随着中国房地产行业进入存量时代,房地产经纪行业的变革也在加速推进。发展时间短、信息不透明、房源不真实、服务质量有待提高等问题是困扰着整个行业的发展。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于用户来说,在商务用房改住宅后,依旧需要承担较高改造成本;同时,物业费依然按照商用计价,而这些成本均不能忽略。

[16] 见政府网《“旧改”大幕拉开 惠及上亿人》,

“大家在一个规则下运行,推动行业的‘共生共荣’。对这个行业是好事,所有的地产经纪公司能够做到聚焦真房源,在统一的规则下进行联卖;我们共同规范这个行业,让消费者更加信任我们这个行业,这是发起这个组织的初衷。”住商不动产中国总部总经理黄荣财对《证券日报》记者表示,“过去在推广业务时会去找互联网平台,现在会去找贝壳,贝壳有互联网工具以及在房产经经纪领域的经验,我们在新品牌联盟中也有机会借助他们的渠道”。

相比消费者的观感,工商信息的变化不是“亲民”这么简单。天眼查数据显示,北京顺峰贵宾商务会馆的母公司顺峰饮食酒店管理股份有限公司成立于1993年,注册资本达10000万元人民币。

“旧改”改什么?针对老旧小区管线林立、外立面脱落、停车拥堵、缺少电梯、物业落后等诸多问题,老旧小区改造的内容可分为三类:一是保基本的配套设施,如水、电、气、路等市政设施的维修完善;二是提升类的基础设施,如公共活动场地、停车场、物业等的配建;三是完善公共服务类内容,如养老、抚幼、便利店等。“旧改”自2015年《中央城市工作会议》提出,16年细化,17年推出15个试点,19年两会后中央及各部委表态逐步加强,或将成为未来基建新亮点。

“我们是第一批加入到新经纪品牌联盟的。”铭家房产董事长李鸿羽对记者表示,“未来地产经纪行业要能做到线上线下的闭环。一些其他网络平台目前还没有办法做到‘真房源’,链家或是贝壳在行业发展多年,与我们有着相似的价值观,这是合作的重要基础”。

升值空间有限

全国基础性老旧小区改造市场规模约1.1万亿。根据已有的省市测算出的单位投资平均值为231元每平方米,考虑到大部分经济强省未进入到预估基准中,计算全国单位投资时,我们假设取均值1.2倍,即277元每平方米进行测算。由于全国计划改造面积约40亿平方米,预估当前全国“旧改”投资额11087亿左右,考虑到价格、改造项目追加金额等因素难以测算,此处的测算或许偏保守。

“现在贝壳平台上有很多参与者;如果在平台上,门店与门店、品牌与品牌发生利益冲突,我认为贝壳会更多向着链家或德佑以外的参与者。”刘勇对记者表示,“只有这样,平台才能更开放;随着时间的推进,贝壳平台一定会搭建更清晰的规则,指引大家按照共同的规则行事。”

11月3日,一位打“三星”的消费者评论称“很久没去过顺峰了,鼎盛时期真的经常去,那时顺峰高大上,菜品服务一流,今天一去真的很亲民。”

居民自筹:基础性“旧改”方面,我们假设以西陵区改造为标准,居民自筹约占20%,每年居民自筹资金预计可达440亿元,目前全国共有4200万户需要参与“旧改”,每户年度出资额约1048元。电梯等提升性改造方面,假设居民出资约50%,可提供资金约2100亿元。

联盟内房源可共享联卖

许冠男分析指出,如果此次质押的29套房源抵押权人也为同一个,而当初办理抵押合同也是同一份的话,房产部门或需要债权人确认,抵押担保的债权已经清偿,“但这就要求全部清偿,债权人才会做这样的确认。”

[18]新华网:广州年内出台加装电梯托管管家服务标准

“现在地产经纪行业品牌之间已经从原来的竞争关系发展到现在的竞合关系。”德佑地产总经理刘勇对《证券日报》记者表示,“新经纪品牌联盟希望通过合作为联盟内地产经纪企业提供机会,提高经纪人与店东的效率,并为C端客户提供不一样的体验和价值”。

对此,北京商报记者联系了北京顺峰贵宾商务会馆方面 ,但对方工作人员表示并不清楚上述房源具体情况。截至发稿,北京商报记者通过查询北京市规自委、北京产权交易所,尚未发现此房源的抵押信息。

若老旧小区加装电梯,将会显着扩张投资规模。大部分地区在出台老旧小区改造政策后,会额外发布多层住宅增设电梯办法和实施方案,而增设电梯成本较高,带动投资较多。《2017年北京市老旧小区改造经济指标》指出,每部电梯的土建及安装费用合计为89.7万元,沈阳[2]、上海[3]等地“旧改”中,每部电梯的土建及安装费用预估约为60-90万元。按照每栋住宅平均5层,每层3户估测,每部电梯土建及安装费用按照75万元估测,全国4200万户共需安装电梯280万部,共需投资2.1万亿元。

“不同品牌之间的房源信息,在联盟内可以共享,可以联卖,这是房地产经纪行业的一大进步。”房地产新经纪品牌联盟代监事长、正大地产董事长苏绍清在接受《证券日报》记者采访时表示。

值得注意的是,在何勤刚周边存在的517条周边风险中,涉及12条失信被执行信息、8条股权出质信息及21条土地抵押信息。其中,在2015年至2019年期间,其担任法人代表的北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司曾发生10起失信被执行记录;此外,其担任高管的大连顺峰饮食有限公司曾于2016年出现2起失信被执行。

[11]手机网投平台,张店区老旧小区综合整治改造PPP项目,凤凰网

“传统地产经纪行业一直面临着要解决房源信息不真实、信息孤岛、效率无法满足互联网时代要求等一系列问题。”贝壳找房原力场负责人薛红蕾对《证券日报》记者表示。

“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没有变动过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

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房地产新经纪品牌联盟日前在北京成立,超过100家新经纪品牌响应并成为联盟首任成员单位。

经走访,多家房产中介明确,该楼房源价格便宜确属实情,但并非网传“抛售”。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。西临西四环,南望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式包括BOT、PPP。广州恩宁路项目是广州探索BOT模式的首例社区微改造项目[10],由于广州有其特殊的历史和旅游资源,“旧改”的方向是向小巷中引入新兴产业,或者将原有产业置换,未来有可观的流量和现金收益,BOT模式不仅解决了融资问题,而且企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。山东淄博的张店区老旧小区综合整治改造项目,采用了PPP项目融资方式,采用ROT模式[11]。2017年,首单停车场PPP资产证券化项目就已获批,该ABS以停车场收费权作为标的物[12]。未来老旧小区改造中,新建和改造停车场将是重要的投资项,在严控风险的前提下,PPP和BOT是可能的融资方式。另外,宁波还创新了支持投资人收购零星C级、D级危旧房[13]改造加固,并加装电梯,再向社会租售代际亲情住宅[14]或实行“租售同权”模式[15]。

面对着互联网平台对传统地产经纪行业的侵蚀,地产经纪传统的作业方式、组织结构和竞争规则都早已被迫接受挑战,打破原品牌、门店、区域、经纪人、消费者等角色之间的固有模式成为地产行业的呼声。

不断“瘦身”的北京顺峰贵宾商务会馆,能够从消费者反馈中看出变化。翻阅平台上用户点评,时不时便可看到消费者感慨顺峰变得“亲民”。

“我们做地产经纪行业多年,虽然大家都想在这个行业里做到真房源联卖,但是非常难。”京城广厦董事长李占飞对《证券日报》记者表示,“贝壳的平台能100%实现真房源,同时ACN有利于经纪人成长;新经纪品牌联盟能够实现地产经纪网络化,为客户提供更好的购房体验”。

前述两家企业土地抵押权人同属盛京银行股份有限公司北京分行,且登记起止时间均在2014年3月至2017年3月之间。目前,前述两家企业分别为在业、存续状态。

湖北省宜昌市西陵区住建局推进健全物业公司信用评价体系,建立老旧小区业委会和物业公司双向选择的平台,助推建立长效管理机制。

《证券日报》记者从贝壳获悉,在贝壳平台,平均每10单交易有7单是跨店成交;1单交易最多由13个经纪人协作完成;最远一笔跨城交易相距3000公里;每个经纪人平均每年服务16个家庭。

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5-5.8万元/平方米之间。除了要求购房人提供资质且需交付全款外,只需承担契税,其他税务均由企业承担。

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房产新经纪品牌联盟会长、21世纪不动产CEO卢航近日表示,房地产新经纪品牌联盟引入贝壳找房作为联盟重要的伙伴,并相信左东华代秘书长可以结合自身资源,为联盟成员提供各种交流学习、培训成长乃至品牌成长等机会。而左东华也对记者表示,“我来自贝壳找房,会有一些资源能够带给联盟的新经纪品牌”。

从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万元/平米-5.8万元/平米之间。最小户型为58.5平米,报价340万元;最大275平米,报价1515万元。

北京有三种模式:一是“代建租用”模式,业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,业主按月或按年缴纳使用费,一些已经建设的外挂电梯即采取了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式;二是产权单位或集体出资加装模式;三是业主自筹自建模式,委托第三方实施安装和后续维护,费用由业主约定分摊。业主可选择多种付费模式,采取购买式、租赁式、刷卡式实现电梯加装。

关键词阅读:房地产 经纪行业 房源共享

最新传出的1.2亿元捆绑抵押消息似乎已非顺峰系企业首次抵押操作。资料显示,顺峰饮食酒店管理股份有限公司土地抵押面积约为0.1公顷,抵押金额约为8792万元;佛山市顺德区陈村顺峰饮食有限公司抵押面积达1.3365公顷,金额约为8329万元。

[7] 淄博:老旧住宅小区改造工作成效显着,鲁网

公开资料显示,在2018年贝壳找房为地产经纪行业开放了其独特的ACN经纪人合作网络。实现了在房源信息共享的前提下,房屋经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易,业务成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。高效解决了房源、客源、经纪人之间的合作难题。

条文叫停新注册商户,但对于已入驻企业并未作出迁出后可继续注册的承诺。对此,多家中介结构工作人员皆表示,企业一旦迁出,即便想要回迁,也无法再重新注册。

“我们依托于大数据和互联网,以用户为中心,通过网络,将不同品牌真正地实现协同合作。”联盟代秘书长、贝壳找房副总裁左东华在接受《证券日报》记者采访时表示,新联盟以真房源为底线,以合作为基石,以互联网为工具。首先,能保证整个联盟平台上所有的经纪品牌实现真房源。另外,会通过互联网工具实现包含对B端和C端的接触。同时,联盟上所有的品牌实现了跨品牌、跨店、经纪人与经纪人的协作,通过强大的规则机制落实到了整体的系统当中,来保证整个联盟内的品牌相应的运营机制,进而提升整体的服务效率。

楼上29套房源“白菜价”出售,并没有影响一层酒店正常营业。记者通过大众点评搜索到该酒店,显示评论1597条,人均消费327元。这家酒店自2004年4月已被平台收录,至今已有15年。

规模经营激励:以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定1家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。

作为地产经纪行业重要一环,贝壳平台在此次联盟中也备受关注,同时也被许多加入品牌联盟的地产经纪公司给予希望。

2006年6月19日,北京市工商局下发14号文件,暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。文件规定,企业在登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的,以及《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的,均不予登记注册。

[17] 21世纪经济报道:“坐一次电梯三毛钱”:万亿老旧小区改造如何挖掘盈利空间

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对19年货币化与实物安置套均投资估测:智研咨询《2017-2022年中国棚改货币化市场专项调研及投资战略研究报告》指出,货币补偿相当于周边市场价约1.3倍,同时,货币安置较实物安置隐含支付土地成本更高。综合而言,假设货币安置套均投资为实物安置的1.3倍。根据2018年棚改投资完成额、货币化安置率,测算出2018年实物安置套均投资为46.9万元/套。

“这种情况下,买卖双方之间将会在签完合同后,约定专款专用,卖房将买方付款用于银行解抵押,解押完成后,买卖双方即可办理过户手续。”北京市东元律师事务所房地产律师李松表示。

[14]代际亲情住宅指一些老年人集中住在一个楼栋或者一个单元内,这里的老年服务设施相对小区内其他楼栋更加齐全

房源属住宅性商用房

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。在这家酒店的店内,2、3层仍为包间模样,内部陈设整齐,且均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在对酒店进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要进行基本格局改造后再出售。”

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“对于二手房来说,正常情况下,在过户之前,就算购房者缴纳了房屋全款,也会冻结在银行,直到过户手续办理完毕,才会解冻。”我爱我家工作人员表示,如果顺峰需要用购房者的全款房资办理解压,双方还会签订补充协议,明确了过户日期,出现逾期仍未过户的情况,理论上,购房者可以对售房者追究法律责任。

2017年7月,住建部宣布将在15个城市[5]开展老旧小区改造试点,试点城市纷纷出台相关意见和实施方案,2018年开展试点。试点城市的资金来源的基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。具体来说,有以下几个资金来源:

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5、能敌上棚改的投资拖累吗?

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

在与多位地产经纪人交流过程中,北京商报记者获悉,目前北京顺峰贵宾商务会馆名下的这29套房源尚且作为1.2亿元资产捆绑抵押在银行。“只有在房产出售帮助企业还清银行贷款后,房源解押,买卖双方才能正常过渡到网签和落户阶段。”

加装电梯投资额大,且是部分居民的刚性需求,今年下半年多个城市密集出台加装电梯补贴的政策。北京、上海、南京、深圳等地的加装前提由原先的全部同意改为“三分之二居民同意” 即可。针对电梯改造,主要城市有以下模式:

根据目前北京顺峰贵宾商务会馆方面公布的消息来看,购房者需在交易时付全款。如果按链家提供的房源价格来看,在此次交易的29套房源中,最低价为340万元小户型;最大户型报价达1515万元;还有16套房源在500-1000万元之间。29套房源合计报价超2.5亿元。

3)居民出资。改造入户部分费用或需个人承担部分、居民个人捐款等,鼓励居民投工投劳参与小区改造。

据悉,北京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层将售11套。

对2020年棚改总投资估测:依然假设2020年实物安置套均投资与2018年持平,且棚改执行套数在2019年基础上继续缩水20%,货币化安置比例继续下调至20%,则预计中性情况下2020年棚改投资额约为9000亿元,预期继续拖累固定资产投资0.2个百分点。

在土地抵押信息中,共涵盖三家企业,一家是其担任高管的顺景园房地产开发有限公司,剩余两家均为顺峰系公司,分别为顺峰饮食酒店管理股份有限公司和佛山市顺德区陈村顺峰饮食有限公司。

“旧改”能抵消棚改对投资拖累吗?今年难,未来可以。我们估计2019年棚改投资额较2018年缩水7000亿元,预期2020年继续缩水1400亿元。而今年是“旧改”全面推开的第一年,经验模式和资金渠道还在探索中,今年“旧改”投资额或难达到6400亿元的年均值,但此后“旧改”能抵上棚改的投资拖累。

随后,北京商报记者致电金地物业确认,2006年市工商局禁令下达后,该小区1号楼内确实没有企业再入驻过。

4、对投资带动多大?

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1)财政资金。中央预算内相关资金,市、区两级政府按比例筹集的资金。

关键词阅读:顺峰 西四环

[13] 危房改造主要包括:C级危房的维修加固和D级危房的拆除重建。C级的宏观表征为:地基基础尚保持稳定;多数承重构件或抗侧向作用构件出现裂缝,部分存在明显裂缝;不少部位构造的连接受到损伤,部分非承重构件严重破坏;经鉴定加固后可继续使用。D级的宏观表征为:地基基础出现损害;多数承重构件严重破坏,结构构造及连接受到严重损坏;结构整体牢固性受到威胁,局部结构濒临坍塌。

除此之外,根据《物权法》第77条规定,“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经有利害关系的全体业主同意”。

“旧改”资金从哪来?试点城市的资金来源基本原则均为:小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责;小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资。目前基础性“旧改”中,财政支出是最主要资金来源;提升型加装电梯“旧改”中,居民自筹出资较多。在引入社会资金模式方面,试点城市有一些创新方式,采用PPP和BOT等新型融资方式,甚至实行“租售同权”模式。政府与社会资金合作还体现在政府往往补贴承包企业,激励企业提供资金、做好项目、互惠共利。

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2、“旧改”规模有多大?

北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”似乎已成定局,未来升值空间也有待进一步考量。同时,这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,而背后的北京顺峰贵宾商务会馆也不只卖楼这么简单。

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