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原标题:学区房成交,近三成房企8月份暂停拿地

浏览次数:53 时间:2020-02-09

[摘要] 时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。

多年以来,房地产行业上演“强者恒强”逻辑,头部房企规模不断扩张,背后的拿地力度也愈来愈大。

双11,北京的网红学区房又火了。

时代周报记者 杨静 发自上海

据克而瑞地产研究统计,今年前8个月,销售百强房企新增货值总量超过6.5万亿元,其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元,而新增货值集中度保持42%的高位,投资端也维持着强者恒强的格局。

11日上午,位于“北京市西城区烂缦胡同”的一套5.6平方米的“破旧小”学区房以总价127.55万元成交,吸引4.76万人次围观。

对房企融资凛冬已至的感受,已经不止一次在业内发酵。

值得关注的是,进入8月份以来,受融资紧张影响,房地产企业开始缩减土地投拓力度,整体拿地意愿并不强烈。据克而瑞统计,8月份,近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企也显着放缓投资脚步,单月拿地金额均小于其前7个月的均值。目前“抓销售、谨投资”还是房企的主流策略。

然而,这只是阿里拍卖网在“双11”期间推出的众多房产中的一处而已。

9月11日,北京银保监局官网公示的两张罚单,再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。

10强房企拿地货值超2.7万亿元

阿里、京东、苏宁三大电商巨头纷纷加入卖房大军,阿里推出上万套特价房;京东在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源;苏宁联手恒大推出1111套特价房。

因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条,中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元,归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。

据克而瑞监测数据显示,截至8月末,共有22家房企迈入新增货值千亿元门槛,相比去年同期新增1家,考虑到今年较多房企调整战略回归二线城市,单位货值有所上升,而千亿元阵营企业数量与去年基本持平,则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。其中,排在前三强的仍是碧桂园、万科和绿地,3家以超过3000亿元的显着优势领先其他房企。

随着“双11”落幕,电商卖房潮战况如何,中证君带你盘点一下。

这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来,陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉,10强房企上半年拿地货值总计超过2.7万亿元,占百强房企总拿地货值的42%。值得一提的是,10强房企新增土地价值总计高达9942亿元,这意味着这10家房企上半年拿地花费了9942亿元。

23万一平“破旧小”再现江湖

9月15日,时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到,之所以被罚是由于之前的违规项目,并非最近新出的项目,但该人士并未透露所涉及的房企。

克而瑞分析师认为,销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38,相较百强平均水平0.41来看,龙头房企的拿地态度仍然保持理性。从各梯队拿地销售比变化情况来看,销售水平在11强-50强之间的房企拿地态度相对积极,在追逐规模赛道下,此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力,其中美的、中梁前8个月的拿地销售比都达到0.7以上。

双11期间,23万一平米的天价房子再现江湖,不是全视野海景房,而是坐落在北京胡同深处的一处“破旧小”。

9月13日,多位房地产业内人士对时代周报记者表示,接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势,目的是引导房企融资更加合规。

该分析师进一步称,与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值出现下滑。其中,销售TOP30房企中有半数在1月份-8月份新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企,在投资拓展上表现的更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。

11月11日上午,位于“北京市西城区烂缦胡同”的一套5.6平方米的学区房以总价127.55万元,在阿里拍卖网平台上成交,远高于65.76万元的评估价。

在“房住不炒”的大方向下,房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。

该分析师认为,一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏;另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

中证君带你围观一下这套房产。

监管渐严

房企拿地态度差异较大

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在8月底的业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。

据克而瑞统计,8月份,新增货值百强房企中有近三成企业未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月份拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业8月份拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,可见企业的拿地态度差异较大。

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在他的理解里,对房企融资端切入的调控,不仅仅是影响到房企拿地,更可能会蔓延到下游的销售端。

手机网投平台,克而瑞分析师表示,在规模房企中,有部分企业8月份土地储备投资大幅放缓,中海8月份拿地金额仅有1.6亿元,相较于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;荣盛发展、融创8月份拿地金额与前7个月的平均值相比也有六成左右的跌幅。

图片来源:阿里拍卖网

在此番话出现的前三个月,由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》率先吹响了警报。

不过,在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时,也有部分企业投资态度相对积极。如绿城8月份拿地金额达到144亿元,华润、金茂8月份拿地金额较前7个月提升六成左右,其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获,对未来销售也将有较大助力。

这套房子现在还未腾空,房屋时间使用人承诺拍卖成交后一个月腾房。另外,竞买公告显示,该房屋建成年代为1949年前,换而言之,该房产已有70岁“高龄”了。

根据5月17日发布的23号文,过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象:禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资;或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

克而瑞表示,对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言,后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场“寒冬”的准备;对于目前仍有补货需求的企业而言,后续土地市场以“稳”为主,成交量价还有小幅回调的可能性,仍然可以适当关注核心城市的土地市场,在市场窗口期获取较为优质的土储。

就这样一套“1室0厅0层”的“破旧小”还是竞买人通过多轮竞价拼杀后竞得的,阿里拍卖网数据显示,此次拍卖报名人数达29人,980人设置提醒,4.76万人次围观,是妥妥的“网红盘”。

监管部门还在“查漏补缺”。8月,一线城市、二线在内的32个城市银行,随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。

关键词阅读:百强房企 房地产行业上 拿地

在阿里拍卖网上,该房产所在的烂缦胡同还有一次天价“传奇”记录。2018年7月22日,烂缦胡同131号1103.6平米的房产最终以1.04亿元成交。

近日,按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析,5 9月政策明显呈现三步走态势。

法拍房参与需谨慎

他认为,首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”,再到第二部“严控信托”,第三步则是实质性落实,“加大整治”。

这个网红房源是法拍房,处置单位是北京市西城区人民法院。这次拍卖也使得法拍房再次进入公众视野。

监管加强所带来的效果正在逐渐显现。

法拍房是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

同策机构的最新数据显示,8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,这也是年内第二次断崖式下跌。

法拍房价格相比市场确有较大优惠,但交易程序也更复杂,如交易有固定时间,消费者需要提前预付较多的保证金,成交后在限期内一次性缴齐尾款才能到法院办理产权证明手续。

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