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原标题:50强房企近6成销售业绩下滑,多地调整住房公积

浏览次数:123 时间:2020-03-09

融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本,未来下行概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对房贷来说,大方向仍是避免干扰房地产政策执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。

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部分地区针对刚需购房者有所“倾斜”,如郑州、成都、石家庄等城市提高了公积金贷款上限。部分城市对贷款期限有所延长,以降低购房者还款压力。成都规定,11月起,申请再交易房贷款的,贷款期限最长为30年,且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。取消原“申请再交易房贷款的,贷款期限加所购住房楼龄不超过30年”的规定。武汉也将存量房最长贷款期限延长10年至30年。

“换锚”之后,北京的房贷利率涨了,上海却降了。21世纪经济报道称,据两位沪上国有大行和股份行高管透露,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR-20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。

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深圳规定,对属于市住房保障主管部门确定的基本保障对象在租房提取额度上予以适度倾斜,每月可提取实际住房租金支出,且不超过职工住房公积金账户余额。属于基本保障对象的职工,可以选择每月按实际房租提取公积金,也可以选择按不超过当月应缴存额的65%提取公积金。

3、业绩确定性:在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势进一步凸显;

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专家表示,各地区根据自身实际情况调整住房公积金政策,符合“一城一策”的总体思路。整体而言,公积金政策的收紧与放松并存。

业内普遍观点:

对于未来两个月的市场形势,克而瑞研究中心预计,进入房企年底的业绩抢收期,市场供应量或将迎来一波放量增长。但考虑到政策层面经731会议定调难有大规模、实质性松动,信贷层面依旧偏紧,LPR换锚后多城房贷利率稳中有增,加之持续低迷的行情进一步加剧市场观望情绪。市场正处于加速转冷的通道中,未来两月成交颓势恐难大幅逆转。

关键词阅读:住房公积金

4、高分红:地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。

克而瑞研究中心认为,在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。未来两月仍需加速推货入市,积极推盘去化、冲刺全年目标。

值得注意的是,多地住房公积金政策对公积金提取范围进行了更新,可提取范围不断扩大。不仅在职工购房方面发挥作用,在人口净流入的大城市,也不断加大对住房租赁支持力度。

不过LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。兴业研究宏观分析师郭于玮表示,“从更长时间看,以LPR为基准形成的房贷利率,浮动可能性更大。现在居民贷款一般是每年做一次重定价,如果LPR调整频繁,那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。”

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规范公积金提取范围

中原地产首席分析师张大伟表示,整体来看,房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后,虽然房贷合同变化,但房贷执行利率并无变化。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率,从目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

来自研究机构的数据显示,在规模房企国庆期间大规模促销下,百强房企10月销售额同比有所增长,环比微降,降幅收窄。不过,50强房企中有近6成企业单月业绩环比下降,其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。

据不完全统计,11月1日深圳、成都、滨州、东营等8个城市将实施调整后住房公积金政策,在公积金提取业务、贷款期限或额度、异地购房提取等方面进行了规范和改进。

1、政策底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资持续收紧已超预期,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,估值继续下行空间较小,反而底部反弹概率更高,上行空间也大于下行空间;

百强房企单月整体环比降幅收窄

收紧与放松并存

地产股大涨

得益于国庆“黄金周”期间以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中降价促销,TOP 100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。在经历了三季度末的一波业绩冲刺后,10月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%,降幅较去年同期也有明显收窄。

张大伟表示,公积金本意为职工互助基金,意在帮助低收入群体,但目前公积金政策上限额度太低,远不能支撑刚需贷款。针对这一情况建议,首先应对申请公积金贷款的住房有面积要求,对改善户型限制使用;其次,公积金贷款不应允许名下已有物业的购房者再次使用,对于“卖一买一”也应有一定限制。

业内人士普遍认为,从短期看,通过LPR为定价基准加点形成的房贷利率与原先用贷款基准利率加点形成的利率相比,不会有太大变化。

中国指数研究院指出,受全年市场不振及去化等因素影响,房企营销手段增多、营销力度加大、营销周期延长,以促进销售、增加回款。房企营销手段主要包括全员营销、首付分期付款、特价房、先售后租等,营销周期也逐渐延长,此前8月开始恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”活动,叠加全员营销以提升公司销售。目前,适逢电商“双十一”活动,房企借势与电商合作促进销售。

今年以来,各地住房公积金政策密集发布。中原地产研究中心统计数据显示,截至10月23日,全国各地住房公积金政策发布超过100次,相比2018年同期增加超过30%。

今年国庆期间,北京的楼市成交也十分低迷。据诸葛找房数据研究中心统计,2014至2019年国庆期间北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235和190套,二手住宅网签量为56、101、209、28、44与41套。

克而瑞研究中心的数据显示,10月,TOP50房企中有近6成企业的单月业绩环比下降,其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。

手机网投平台,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期调整重点强化便民,在提取和使用都做出优化,说明公积金制度的积极改革,进一步和市场变动进行吻合。

“换锚”对房贷利率影响不大

据了解,恒大已与苏宁达成全面合作协议,“双十一”期间上万套恒大房源将登陆苏宁推客进行销售;超过200家房企与京东联合,将于“双十一期间”在70城投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元;“双十一”当天将有上万套特价房源在阿里拍卖推出。

严跃进称,总体上看,住房公积金政策会更注重对刚需的保障作用。对于部分违规提取公积金的做法,后续会有一些管控。

从今日起,关系到千家万户的房贷利率正式“换锚”,定价基准由以往的基准利率转换为LPR。

10月29日,融创西南与京东达成战略合作,融创西南旗舰店即将上线京东,活动期间15城万套房源发放总计3亿购房券,京东补贴最高190万。这是融创西南首次跨界电商行业开启创新营销活动。

中原地产首席分析师张大伟表示,各地公积金政策调整略有不同,三线城市有明显宽松,但北京等一二线城市则持续收紧,包括北京、西安、天津等城市均约束贷款上限。

以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

继“十一”期间推出特价房促销后,多家房企又开始携手电商平台备战“双十一”。

多地政策调整包括简化贷款手续,减少材料提供等。比如,深圳在11月1日实施的新政中明确取消“与单位终止劳动关系证明”“失业证明”等,职工的失业证明数据直接通过政府信息共享等平台查询验证。湖州规定,公积金贷款人申报贴息将不再需要出具收入证明,打印申请表格后带上相关资料,只需跑一次即可办理。

9月,国家统计局发布的8月份70个大中城市商品房价格变动情况显示,当月共有55城的新房价格环比上涨,43城的二手房价格环比上涨,均比上月减少5城,全国房价企稳态势明显。

房企携手电商备战“双十一”

对于上海首套房最低利率或下降,上海银行业人士表示,减点是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。而如果以全国最低下限4.85%计,上海的首套房房贷利率相较之前反而是上升了。

亿翰智库认为,当前的行业环境对企业而言,绝对称不上乐观,而且可以用严峻形容,去化率下滑也已成为行业共识,在这样的环境下,营销的作用力将发挥大作用。从企业端来看,通过观察企业销售业绩数据可以发现,实现“金九银十”的企业,其销售业绩与其自身的营销能力不无关系,包括碧桂园、中国恒大、阳光城、世茂房地产等在内的多数企业都采用了形式各异的营销手段来促进货量的去化,并在销售端取得了优异表现。从购房者来看,目前购房者购房的观望情绪日渐浓厚,选择范围也在不断拓宽,购房者可以等,不急于一时实现新房消费,而此时,企业的营销手段或成为促使购房者做出购房决策的主推因素之一。外部环境变化,政策收紧,融资紧缩,快去化,速回款刻不容缓,营销端发力才更有可能促使企业顺利实现货量的去化,强化营销力为企业当务之急。

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