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原标题:藏着哪些秘密,写字楼空置率创多年新高

浏览次数:143 时间:2020-03-09

一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示,由于产权所属公司转型,位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼,有29套70年产权住宅商品房抛售,所有房源均价在5.5万-5.8万元/平方米之间。北京商报记者经多方问询和实地探访发现,受“商住两用”影响,1号楼“低价贱卖”属实。但这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份,背后的北京顺峰贵宾商务会馆似乎不只卖楼这么简单。

据中国证券报记者不完全统计,11月以来已有天津、上海、安徽、吉林、武汉等18个省市对当地住房租赁市场进行全面“体检”,严厉打击扰乱房地产市场行为。专家呼吁,要进一步加快立法,通过法律来明确当事人权利和义务,保障当事人的合法权益。

着名的商业地产中介服务机构世邦魏理仕昨天发布的一份报告显示,2019年三季度,北京写字楼单季度新增供应创近十年新高,加之整体市场需求疲软,写字楼空置率攀升。截至三季度末,北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来最高水平。报告称,未来六个月,近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争,空置率还将继续走高,与此同时租金亦将承压下行。根据另外的机构统计,北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%,空置率为5.6%,继续保持稳定;新兴商圈租金每月每平方米290元,空置率达22%。

住宅性商用房升值有限

打出“组合拳”

北京并不非是个例,从全国来看,上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆大多数核心城市的空置率都在上升,几个月前,深圳的写字楼空置率问题,还引来了央视的专题调查,在今年一季度的时候,深圳的甲级写字楼空置率为18.2%,局部区域空置率高达50%。到了现在,深圳的情况不见好转反而更糟,甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。而在上海方面,写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。与此同时,市场的租金水平也在下行,当期有效租金同比下降2.9%,降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%,厦门空置率达到14%,武汉重庆和西安,这些地方住宅价格大涨,但是写字楼空置率却一直很高,甚至超过了30%。像北方的天津,湖南的长沙,说空置率已经接近逆天的50%。

北京商报记者了解到,此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍,除4层出售7套房屋外,2-3层均为整层出售,每层11套。从改造后图纸来看,所有房源价格均在5.5万-5.8万元/平方米之间。最小户型为58.5平方米,报价340万元;最大275平方米,报价1515万元。

近日,安徽省住房和城乡建设、公安、市场监管等多部门针对个别住房租赁中介机构房源信息虚假、诱骗租金贷、恐吓租客等“黑中介”乱象,开展专项行动,重点查处了94家违规机构。实际上,9月以来,各地就已陆续开展住房租赁专项整治工作,对破坏行业秩序的行为“零容忍”。

写字楼空置率越来越高,租金肯定是越来越低,说明市场需求出了问题,那么投资写字楼的那些人,恐怕就要血亏了,其实自打互联网金融的泡沫破裂之后,核心城市的写字楼投资泡沫也就随之破裂了,之前只有那些互金公司一掷千金,租用豪华写字楼,但是大家也都知道,他们大多都是资金游戏,所谓花别人的钱不心疼,而做正经生意的,很难有如此之高的利润率,所以对于写字楼大家都是比较谨慎的,甚至有的还在居民楼里办公,就是为了在经济不好的时候,尽可能的压低成本。不要让负担太重,所以我们随着经济减速,写字楼的需求也是越来越少。但另外一方面,写字楼的供给却还在依旧开足马力,一系列摩天大楼建成,开始招租,最后就是拉升了空置率,进一步拉低了租金。

酒店的2、3层仍为包间模样,均未进行改装。链家经纪人表示,此前酒店为经营需要,曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在进行评估,“如果适合居家,酒店可能需要改造基本格局后再出售。”

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹指出,目前,住房租赁市场存在供求关系不均等现象,房东和中介等出租方处于强势地位,出现部分巧立名目克扣押金或收取费用等情况,甚至还有以不正当手段威逼、骚扰租客的行为。不可否认的是,在租赁关系成立及存续期间,相关的标准、信息、行为等环节缺乏有效监督,而租客也往往难以找到相关执法部门判定责任和伸张权利。

除了经济减速之外,新的办公形势出现也改变了供给需求,现在越来越多的共享办公空间,直接出租工位,这就让那些小公司只需要租几个工位,就可以开始办公了,而不必非得像原来一样,非得租个独门独户的空间,什么会议室,办公室,前台,全都可以共享,也大大节省了面积,乍一看好像单位面积租金不便宜,但是总体算下来肯定是划算的,不光节省了面积,还节省了很多设备投入,也为办公提供了很多的便利。这种办公形式已经越来越受到很多初创的小公司欢迎。

11月11日,当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时,工作人员表示,出于经营考虑,暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序,唯一一次集体看房已于上周六结束,短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,租赁平台多而杂、准入门槛低,且无实际的规章制度和房源发布要求,在多种因素综合作用下,租赁市场乱象频出。

所以综合来看,目前各主要城市的写字楼供给都已经过剩了,未来一段时间经济虽有可能筑底回升,但是写字楼的需求恐怕并不一定能提升多少,估计还将维持一个供大于求的局面,所以做写字楼投资,商铺投资的,一定要格外小心,自己算一下如果没有年化5%的回报率,就千万不要投,包租的肯定不算,现在开发商一般都会用到一个套路,告诉你说,你就买我们的写字楼或者商铺,我承诺你年化5%以上的回报,甚至能到8%,我帮你租出去,但跟你签约的一般都是他的下属公司,或者是一个第三方公司,等你租几年,这个公司也就倒闭了,你到时候都不知道找谁去理论,而这几年的租金,其实已经都折算在了房价里,相当于羊毛出在羊身上,你买房的时候,就多交了2-3年的租金,然后他在把这个租金返给你,安抚完你的情绪,他就完消失了。已经有相当多的朋友被骗了,最后拿着房子自己根本租不出去,投资基本就打了水漂。

多家房产中介告诉北京商报记者,该楼房源价格便宜确属实情。从方位来看,顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼,但因其建成以来一直属于住宅性质商用房,楼体并不全在小区之内。东临西四环北路,北望阜成路,往来车辆较多,环境也相对嘈杂。

完善规章制度

另外,老齐还得多说一点,写字楼空置率上升,也是一个非常不好的信号,代表当地的商业活动减速,这可能也会预示着未来的城市人口去留,如果空置率非常高的地方,经济可能已经出现了明显的下滑,即便现在人口还挺多,未来也会呈现流出的态势,比如天津,写字楼空置率一直都居高不下,现在他的住宅价格也挺不住开始往下跌了,去年其实天津抢人抢的也挺凶的,但是都没有用,这些流入的人口都是奔着他的高考资源,而不会在当地创业就业,甚至不在当地居住,只是买个房混个资格而已。高考完了就会离开,产业支撑力上不来,流入的人口也会很快反向流出。最后房价就会快速下滑。所以,如果你想找一个可以长期落户的城市,商业写字楼空置率一定不能太高。

其次,由于该楼自建成以来一直用于商务办公,物业管理成本较高,因此,虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理,但单户物业费为4.56元/平方米,单位平方米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平方米最小户型计算,年均物业费大约为3200元,高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。目前,大部分楼层正在施工,楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示,此次装修目的正是将部分商务房改装成居家。

日前,住建部再度召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会,明确要求各地做到标本兼治,把“当下改”与“长久立”结合起来,对重点问题进行重点研究,把专项整治中形成的好经验、好做法用制度形式固化好。

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“这几年,同小区内的其他楼房均价皆高于此楼,在6万-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没变过。”链家另一位工作人员说,目前楼内早有住户搬进其他企业旧址,成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值,可能性不大。”

国仕英表示,首先要加快住房租赁市场立法,保障当事人的合法权益。同时,要建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面等与买房居民享有同等待遇。此外,还要多渠道增加租赁住房有效供应,大力发展公租房。

按照链家工作人员的说法,该楼虽属住宅性质,但自2003年建成之后一直用于商务办公,但如今已不会再有商家入驻,即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能,而住宅用仍需改造,房源升值压力较大。

夏丹表示,一是应通过法律法规明确租赁活动参与各方的权责。加快推进住房租赁市场立法进程,完善房屋租赁和中介行业规章,确定住房租赁活动各参与主体的权利和义务。二是明晰相关部门的监管职责。地方政府及下属住房建设主管部门、房产交易管理部门之间权责的界定有待细化。三是强化租住房治安管理,杜绝安全隐患。公安部门和住房管理部门应对房屋结构、用途规划、安全配备等进行严格登记,要求出租人协助做好安全防范和治安管理工作,加大对违规出租行为的惩处力度。四是配套推进其他相关改革,同步推进户籍制度、医疗制度、教育资源分配、社会福利体系等方面的改革,逐步提升承租人享受公共服务的权利。

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