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原标题:长租公寓接连,贵阳相继发生大事

浏览次数:144 时间:2020-04-16

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其实和城市的发展一样,在当前内外环境皆进入新场景的大背景下,一家公司跑得稳或比跑得快更重要。

高杠杆风险:按年收按月付能放大到10倍杠杆以上

如曾经的浙江女首富周晓光的新光爆出债务危机,已经申请破产重组。来自江苏丰盛的季昌群也是因为集团发生债务违约引发企业危机而下榜。

尽管当前属于房地产市场的下行区间,但无论是川渝的市场纵深,还是近几年重庆、成都等头部城市的人气看涨,任何一个致力于全国扩张的房企,都不可能忽视川渝。

近期,拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。记者在乐伽位于南京新城科技园的办公地点看到,这家公司已人去楼空。

数据显示,即使转让了酒店和文旅项目,去年万达仍然新开业广场49个,新增持有物业452万平方米,累计持有物业面积超3500万平方米。今年上半年,万达在四川、沈阳、潮州、兰州和天津5个地区宣布投资项目,总预计投资额超过2550亿元,项目涵盖万达广场、文化旅游、酒店等多种业态。

这个过程中,注定会有新势力的崛起。但风险和机遇同在。谁能够平衡好两者的关系,谁才能笑到最后。

从合肥赶来的房东王先生说,乐伽从他手里以每月1600元签下了1年的房屋租赁合同,收取了租客1年的房租,但只交给了王先生3个月租金。如今,乐伽倒闭了,王先生无法拿到剩余的9个月房租。

许家印仍是地产首富

西南地区,重庆、成都、贵阳,这些年发展态势和人气都双双看涨,注定是房企的必争之地。

“乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,身边很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士说,她在2017年开始通过乐伽租房,现在乐伽突然倒闭,交了半年的租金才住了两个月,剩下4个月的租金打了水漂。

佳源的沈天晴则是因为股权多次质押及企业负债率超八成,受到市场质疑,遭机构做空导致股价下跌。

与此相对的是:

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,目前租赁市场的发育仍不充分,应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。“应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导,以规范行业,避免其野蛮生长。”

从上榜企业家出生地来看,粤商比去年增加3位,以20人上榜遥遥领先;闽商和去年持平,仍以7人保持第二名;苏商则以5位名列第三。

在西南市场出师不利的美的置业,应该给同行们带来了最现实的启示。

然而,随着房地产行业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。根据贝壳研究院统计数据,2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。

此外,龙湖的吴亚军财富也增幅较大。吴亚军身家700亿,相比去年财富增加了245亿,相比去年上涨54%。今年上半年,龙湖集团实现营业收入386亿元,同比增长42%;前三季度流量销售金额突破1700亿元。龙湖今年上半年合同销售金额突破1000亿元。

报道显示,目前美的置业已在川渝两地落子5城16盘:

接连“爆雷”:房东收不了租、租客住不成房

但领先优势大幅缩小

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10月以来,多家长租公寓运营商出现问题:南京君创公寓发布公告称,公司资金断裂,无力正常运营;河南悦如公寓发布公告称,1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营;杭州有5家运营商被曝现金流紧张……

在最严调控之下,近年来很多房地产商也都在进行多元化布局,除了恒大进军新能源汽车之外,碧桂园布局现代农业、机器人、科技小镇等项目。龙湖布局创新平台Plug and Play、灵动科技等项目。奥园布局科技医美等项目。美的置业布局欧瑞博科技、智慧家居小镇等项目。

去年10月在香港上市的美的置业,目前已跻身“中国房地产上市公司综合实力30强”、中国民营企业500强。

据了解,长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长,从业企业整体上实力雄厚,风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易,部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦出现经营问题,就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。

然而,前两年,万达和王健林陷入“黑暗时期”,2017年,万达负债高达4000多亿,此后酒店和文旅项目被卖,王健林甚至一度被群嘲为“首负”。在大幅度甩卖资产的同时,王健林还曾宣布未来完全退出房地产市场。

在战略选择上,美的置业毫无疑问是对的。

对于部分“逃之夭夭”的机构高管,中国人民大学法学院教授刘俊海建议,应当启动刑事诉讼程序,该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结,争取将租客和房东的损失降到最低。

房企开启多元化布局

虽然公告中隐去了相关人士的具体职务,但公开报道显示,其中一人为原美的置业西南区域公司副总经理,另一人为原美的置业成都公司总经理。

业内人士认为,相比“爆雷”后的协调处置,主管部门尤需对长租公寓经营模式加强监管,让长租市场实现健康规范发展,从而保障房东和租客的合法权益。

榜单前十名中财富上涨比较多的是孙宏斌,今年以635亿资产位列第五位,财富增长225亿,上涨55%。

更要看到,相较于万达、融创、碧桂园等老牌房企,美的置业毕竟还属于后生,特别是在西南区域仍处于刚刚扩张之际,就接连发生“大事”,这种压力可想而知。

多地近期还探索建立住房租赁租金托管制度。杭州发布《杭州市住房租赁资金监管办法》,规定在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,向房东支付的租金,以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。南京市下发关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知,规定从事住房租赁代理业务应当建立住房租赁租金托管制度,实行租金银行托管。

在房企融资环境收紧的背景下,有的大房企依然可以高歌猛进,但大多小房企却备受冲击,各有无奈,不少地产商已经跌出财富榜单,麻烦缠身。

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“新华视点”记者调查发现,长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东,利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

深圳蝉联地产企业家设立企业总部的首选。从上榜的房地产企业家来看,广东和北京仍是地产企业家设立企业总部的首选,占了全国六成。前50名地产企业家中,广东21人,比去年增加1人;北京10人,和去年持平;上海比去年增加1人,以9人位列第三。以城市来看,深圳继去年超越北京后,今年仍以11位保持第一;北京有10人排名第二;之后是上海和广州,各有9位和8位。

同一家公司,同一个区域,在一个月内接连发生重大人事和安全“事故”,可谓“屋漏偏遭连夜雨”。

针对近期长租公寓市场屡屡“爆雷”,多地已开展专项检查。8月,南京宣布多部门联合用2个月时间,依法严查高收低出、挪用租金等行为。随后,杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作,集中整治和规范住房租赁市场经营秩序,严查租金贷合同套嵌、高收低租、侵害群众利益等问题。

尽管总财富依然在上涨,但房地产行业造富的能力在整体下降。房地产在最新发布的百富榜上人数占比较去年略有下降,去年14.9%,今年14.8%。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示:“房地产在我们百富榜的前15年里都是上榜人数最多的第一大行业,但呈逐年下降趋势。今年,落榜企业家主要来自传统制造业和房地产行业,同时,新兴行业的新生力不断崛起,特别是年轻企业家所引领的独角兽企业和瞪羚企业。

不过,近来美的置业在西南版块的布局似乎连连折戟,千亿目标能否实现蒙上了一层阴影。

南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华分析说,乐伽这类企业实际上采取高杠杆方式发展,如果租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本市场“圈钱”。

阎志的卓尔则是主业转型,目前已几乎没有房地产开发的收入来源。

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记者采访获悉,2016年成立的乐伽公司在南京、合肥、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间,其中南京有1.5万间。不少租客交纳了一年左右房租。记者在两个乐伽QQ维权群里看到,不少租客称,房东已下了“逐客令”,要求限期离开。

前十大企业家榜单中,只有两位财富缩水,一位是首富,一位是前首富。

一个区域的崛起,必定会壮大新的市场,改变区域内的企业格局,像成都的东进南拓,重庆向西等等战略布局,都为全国的地产公司提供了新的机遇。

“租金托管制度可保障资金的安全性,同时抬高了企业进入市场的成本门槛,让长租公寓企业租金收入更加透明、规范,保护租客的租金安全。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

今年上半年,房地产商的业绩增速明显放缓。今年7月,中共中央政治局会议上进一步明确了不会将房地产作为刺激经济的手段,行业发展形势更加严峻。受到行业去化放缓及融资困难的限制,三四线城市的楼市风险升高,相对很难在一二线城市拿地开发的中小型房企面临的资金压力更大,融资端和销售端都存在挑战和困难。

报告期内,美的置业新增土地储备总建筑面积为966万平方米,其中,西南区域新增土地储备总建筑面积占比仅仅为7.5%。

事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

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